İş dünyası hassas iki seçimden geçti. İstanbul Sanayi Odası (İSO) ile İstanbul Ticaret Odası (İTO) başkanlık ve yönetim kurulunun birkaç değişiklikle güven tazelemesi istikrar adına önemli bir adım oldu. Erdal Bahçıvan başkanımız İSO’nun ve Şekib Avdagiç başkanımız İTO’nun yeniden başkanı seçildi. Başkanlarımızı kutlarken kendilerine uzun ve hizmeti bol geçecek yıllar diliyoruz.

Akabinde Şekib Avdagiç başkanımızın, “Seçim geride kaldı. Şimdi ayrılıkları bir kenara koyup ülkemizi muasır medeniyetler seviyesinin üzerine taşımak için işbirliği ve güç birliği içinde çalışma zamanı. Bir buçuk ay sonra Cumhuriyetimizin 100’üncü yılını kutlayacağımız 2023 yılına gireceğiz. İş dünyası olarak 100 yıldır yaptıklarımıza, her yıl yüzyıllık bir çalışma daha eklemek zorundayız” mesajı iş dünyamız ve ekonomimiz için yeni bir enerji ve sinerji taşıdığını hatırlatmakta fayda görüyorum.

Diğer taraftan İSO’nun daha seçim haftasında ilk icraat olarak sürdürülebilir gelecek için “Harekete Geç” çağrısıyla iklim değişikliği mücadelesinde Birleşmiş Milletler (BM) İklim Değişikliği Çerçeve Sözleşmesi 27. Taraflar Konferansı’nda Türkiye’yi temsil etmesi fevkalade önemi hâiz bir etkinlik. Resesyon endişesiyle dünyanın “yeşil ekonomi”yi terk etmeyi dahi düşündüğü süreçte İSO gibi ekonominin merkezindeki milli ve yerli güçlerimizin “temiz dünya, temiz ekonomi” yürüyüşünün takdir edilecek bir gelişmeye imza attığını hatırlatmak istiyorum.

Haftaya damga vuracak diğer gelişme; Merkezi Hükümet Bütçesi performansıydı. Ekim ayı için bütçe gelirleri 224,1 milyar lira, giderleri 307,4 milyar lira olarak hesaplandı. Bütçeden ilk 10 ayda 2,3 trilyon lira harcama yapılırken bütçe gelirleri de 2,1 trilyon lira oldu. On ayda yaklaşık 130 milyar lira bütçe açığı verilirken aynı dönemde vergi gelirlerinin yüzde 102,3 artarak 1,8 trilyon liraya yükselmesi kamu adına müspet bir fotoğrafı sergiledi. Bu konuyu gelecek yazılarda geniş şekilde işlemeyi planlıyorum.

Yazıya birkaç konuya işaret ederek başladık ama bugün asıl ele alacağımız “konut fiyatları ve satışları” olacak. Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, Konut Fiyat Endeksi (KFE), Eylül’de bir önceki aya göre yüzde 4,9 artarak 575,2 seviyesinde gerçekleşti. KFE yıllık bazda yüzde 189,2 artarken, söz konusu dönemde reel yükseliş yüzde 58 olarak kayıtlara geçti.

Konut satışlarının en fazla gerçekleştiği İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 212,1, yüzde 196 ve yüzde 185,8 arttı.

Konut fiyatları niçin bu kadar zirve yaptı… Kira fiyatları niçin katlandıkça katlandı?.. Cevabı kovid süreci ve sonrası yüksek talep, döviz kuru ile enflasyondan kaynaklı etkenler…

Bırakın konut satış fiyatlarını, kiralar bile İstanbul’un en ücra ve seçkin semtlerinde yüzde 300 – 400’ler seviyesinde uçtu gitti… Artık Sarıyer’de 25 bin liranın altında oturabileceğiniz kiralık ev yok. En ucuz ilçe 5 bin lira ile Silivri… Ortalaması 10 bin lira ile Zeytinburnu.

Bir analistimiz konuyu değerlendirirken, “Covid-19 pandemisi sonrası konut arz ve talebindeki değişimler finansman maliyetleri ve hâne halkı talebi kanalıyla fiyatları etkiledi. Sonraki aşamada döviz kurlarındaki oynaklık ile birçok bölgede nominal fiyatlar önemli ölçüde arttı. Ukrayna savaşının meydana getirdiği küresel enflasyonun etkileri ve özellikle Ruslardan gelen talep etkileri konut fiyatları yönünde ciddi asimetri oluşturdu” diyor.

Nasıl mı, anlatalım…

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre; Ocak – Ekim döneminde 1,1 milyon konut satıldı. Satış işlemlerinin 345 bini birinci el konutta, 815 bini ise ikinci el konutta gerçekleşti. Aynı dönemde yabancı yatırımcının Türkiye’den aldığı konut adedi ise 55 bin. MARS Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Bucak’ın verdiği bilgiye göre, 55 bin adetlik yabancıya satılan evin 20 bin 600’ünü Ruslar aldı. Yılsonu itibariyle 55 bin adetlik konut satışının 70 bine çıkacağı tahminleri yapılıyor.

Ekonomi arz-talep dengesiyse; yüksek talebe karşı fiyatların artışı normal… Şimdi ise artan fiyatlar sebebiyle satışlarda bir gerileme söz konusu. Çünkü taleple gelen Türk Lirası kredi faizlerindeki artış, döviz kurundaki oynaklığın sona ermesiyle uzun vade için kredi maliyetlerindeki yükseliş konut talebinde yavaşlamaya yol açıyor. Bu analizi yapan da Tera Başekonomisti Enver Erkan… Doğru mu, elbette…

Üstadımız devam ediyor…

“…Ekim ayında konut satışları yıllık yüzde 25,3 düşüşle 102 bin 660 adet oldu ve düşüşünü dördüncü aya taşıdı. Ekim 2022'de 13 bin 268’e gerileyen ipotek satışları, Ekim 2021’deki 28 bin 049 adede göre yüzde 52,7 azaldı. Bunun en önemli sebepleri; konut kredisine erişim zorluğu, fiyatların çok yüksek ve konut kredili satışların konut içindeki payının yüksek olması şeklinde sıralanıyor. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı da yüzde 12,9.

Yine ilk satışlar; Eylül ayındaki yüzde 13,1’lik düşüşe kıyasla yıllık yüzde 22 düşüşle 32 bin 692 adede geriledi. İlk satışlardaki düşüşün derinleşmesinde yeni yapılan konut sayısındaki düşüşün etkili olduğunu görüyoruz. İkinci el satışları, Eylül ayındaki yüzde 18.79’luk düşüşe kıyasla yıllık yüzde 26.73 düştü…

… Yabancı uyruklular Ekim’de bir önceki yıla göre yüzde 8,8 düşüşle 5 bin 377 ev satın aldı. Rus vatandaşları 2 bin 23 konut satın alırken, bunu İran ve Irak vatandaşları izledi. Ekim ayında yabancıya yapılan konut satışlarının toplam konut satışları içindeki payı yüzde 5,2 oldu. Bu oran iki yıl önce sadece yüzde 2,5 civarındaydı. Buradaki etki, Ukraynalı ve Rus vatandaşların Türkiye’de gayrimenkul satın alma konusundaki ilgisinden kaynaklanıyor…”

Konut fiyatlarındaki artışı durduracak elbette piyasa mekanizması. Kredi faizlerinin yükselişi, enflasyon ve diğer etkenlerle artan konut fiyatları, sektörde satışları düşürecek gibi görünüyor ama yabancının önü açık.

Yaklaşık 4 aydır gerileyen satışların, baz etkisiyle düşme eğilimine girecek enflasyon ve beraberinde inecek faizlerle nasıl bir trend izleyeceğini konjonktürel gelişmeler daha iyi belirleyecek.

Enflasyon; TCMB ve diğer para politikalarındaki tahminler doğrultusunda seyrederse konut fiyatlarının aşağı gelmemesi için bir sebep yok. Ancak söz konusu doğrultuda dövizin mutlaka sıkı kontrol edilmesi gerekiyor.

Yabancı için konut satışının önü açık dedim… Konut açısından dünyada 10 ülkeden biri olan Türkiye’de Irak, İran, Kazakistan, Almanya, Ukrayna, Kuveyt, İngiltere, Azerbaycan, ABD, Suudi Arabistan, Ürdün, Mısır, Kanada, Filistin, Hollanda, İsrail, İsveç ve Çin vatandaşları ilk sırada yer alıyor. Bu insanlar konut almada daha çok İstanbul, Antalya, Bodrum ve Mersin’i tercih ediyor.

Dünyada konut sektöründe bize rakip ülkeler; Portekiz, İspanya, Yunanistan, İngiltere, ABD, Kanada, İtalya, Fransa ve Karabağ olarak sıralanmasına karşılık yabancıların yatırım yapmak ya da yaşamak için Türkiye’den hararetle gayrimenkul alması ülkeye olan güveni, gayrimenkul sektörü için de istikameti gösteriyor.

Özetle; yurtdışının “Türkiye ilgisi”nin yanında finans sektörünün konut sektörüne desteğinde döviz kuru riskleri ve maliyet hesapları etkili ama genel konut satışları gerilese de konjonktürel yaklaşımın artmasıyla gayrimenkul sektöründe yön yabancıda olacak.

bursatv.com.tr/yazının devamı..